Poucos mercados conseguem revelar com tanta clareza os efeitos das decisões econômicas quanto o mercado imobiliário. O preço de um imóvel, o valor do aluguel, o custo do financiamento, o preço dos terrenos e até a quantidade de novos empreendimentos construídos são sinais que permitem enxergar, com alguma antecedência, o que está acontecendo com a economia. Na perspectiva da Escola Austríaca, existe um conceito particularmente importante para compreender esse fenômeno, que são os fatores de produção complementares, isto é, bens de ordem superior que precisam ser combinados entre si para que se produza um bem de consumo. Para construir uma casa, por exemplo, não basta possuir cimento, aço, madeira ou mão de obra. É necessário que esses fatores estejam disponíveis nas quantidades, qualidades e momentos adequados, além de serem coordenados por um processo empresarial. E aqui começa a importância do mercado imobiliário.
Uma casa ou um apartamento é um bem de consumo, assim como tantos outros. A diferença fundamental é sua extraordinária durabilidade. Um imóvel pode prestar serviços ao seu proprietário durante décadas e, por isso, assume simultaneamente características de reserva de valor e de ativo patrimonial. Mas o imóvel possui uma particularidade adicional, pois ele pode gerar um fluxo de renda. Quem compra uma propriedade para alugá-la não está apenas adquirindo um bem durável, mas está aplicando capital com a expectativa de obter retorno ao longo do tempo. É justamente essa combinação entre consumo, patrimônio e investimento que torna o mercado imobiliário tão singular.
Quando olhamos para uma casa pronta, tendemos a enxergar somente o produto final. O economista, porém, precisa olhar para trás. Há um terreno, projetos, máquinas, materiais, trabalhadores, energia, crédito, transporte, impostos, regulamentações e uma enorme quantidade de decisões empresariais coordenadas ao longo do tempo. São estes os fatores de produção complementares.
Mas o que acontece quando os sinais de mercado são artificialmente alterados? Se o crédito é abundantemente expandido e o dinheiro novo chega à economia por determinados canais, os preços relativos começam a mudar. O empreendedor recebe sinais diferentes daqueles que receberia em uma economia na qual a poupança real tivesse aumentado de verdade. Pode parecer que existem recursos suficientes para realizar determinados investimentos, quando, na realidade, a sociedade não poupou recursos na mesma proporção. E é aí que surge uma das grandes contribuições da teoria austríaca dos ciclos econômicos: investimento não é sinônimo de criação de riqueza.
Uma sociedade somente consegue sustentar investimentos de longo prazo quando possui poupança real suficiente para financiar o período durante o qual os recursos estarão comprometidos na produção. No mercado imobiliário, isso é particularmente evidente. Uma obra pode levar anos. O terreno é comprado hoje, os materiais são adquiridos, trabalhadores são contratados e máquinas são utilizadas, mas o produto final somente estará disponível muito tempo depois. Se os preços dos fatores de produção sobem artificialmente, se o crédito se torna excessivamente barato ou se a demanda é estimulada por políticas que não correspondem à disponibilidade real de recursos, o mercado pode iniciar projetos que posteriormente se mostrarão economicamente inviáveis.
É justamente nesse ponto que podemos compreender por que, agora, tantos distratos estão acontecendo, quando, poucos anos atrás, tudo parecia indicar que os empreendimentos dariam certo. O que parecia uma decisão racional no momento da compra estava baseado em preços, crédito e expectativas que podiam não refletir a verdadeira disponibilidade de poupança e de recursos da economia.
Durante o ciclo de expansão, compradores assumiram compromissos de longo prazo acreditando que suas rendas futuras, os preços dos imóveis e as condições de financiamento permaneceriam favoráveis. Incorporadoras, por sua vez, iniciaram projetos acreditando que haveria demanda suficiente para absorvê-los. O problema é que o tempo revela aquilo que o preço artificialmente distorcido esconde: quando o crédito deixa de ser abundante, os juros permanecem elevados, a renda real é corroída pela inflação e o custo dos demais bens e serviços aumenta, a capacidade de pagamento do comprador se reduz justamente quando a obrigação assumida permanece intacta.
O distrato, portanto, não surge repentinamente nem é necessariamente resultado de uma mudança de comportamento do consumidor; ele é, muitas vezes, a manifestação tardia de decisões tomadas no passado sob sinais econômicos distorcidos. O que parecia prosperidade era, em parte, uma antecipação de riqueza que ainda não havia sido produzida e o momento dos distratos é justamente quando a realidade econômica começa a cobrar a conta dessa diferença.
